Ceny nemovitostí 2024: Byty i domy zase zdražují

Aktuálně přinášíme statistiky za 1. čtvrtletí roku 2024 a čerstvou prognózu: Jaký bude vývoj cen nemovitostí v roce 2024?

Zatímco v roce 2023 ceny nemovitostí prokazatelně klesaly, teď se situace otočila a byty i domy zdražují ve všech krajích ČR. ČNB totiž uvolnila podmínky pro čerpání hypotečních úvěrů a taky snížila úrokové sazby, což se pomalu promítá i do levnějších hypoték. Nejdražší kraje jsou Praha, Jihomoravský kraj (zejména Brno a okolí) a Středočeský kraj.

Kdy půjdou ceny nemovitostí nahoru?

Český realitní trh má za sebou zásadní otřesy: energetická krize a začátek války na Ukrajině v roce 2022 pořádně zamávaly s cenami nemovitostí. Následovalo v roce 2023 období ekonomické krize a vysoké inflace, kdy ČNB nastavila přísné podmínky pro schvalování úvěrů a dlouho udržovala vysoko i úrokové sazby.

To všechno přineslo nižší poptávku a reálný pokles cen nemovitostí ve všech krajích Česka. Majitelé bytů a domů reagovali na tento vývoj pochopitelně: kdo mohl, stáhl nemovitost z prodeje a dočasně ji pronajal. Nájemné totiž po celou dobu krize kontinuálně rostlo a roste i teď. V roce 2023 prodával nemovitost jenom ten, kdo musel. Kupovali převážně zájemci, kteří měli hotovost a úvěr nepotřebovali.

Začátkem roku 2024 se situace na realitním trhu zásadně obrátila, protože Česká národní banka snížila úrokové sazby a uvolnila limity pro čerpání hypoték. Teď už zůstává v platnosti jen ukazatel LTV, kdy žadatelé mohou získat maximálně 80 % ze zastavitelné hodnoty nemovitosti (mladí do 36 let dosáhnou i na 90% hypotéky).

Naopak ČNB upustila od dalších dvou ukazatelů (DTI a DSTI), které poměřovaly výši celkového zadlužení žadatele s jeho měsíčním a ročním příjmem. Rozšířil se tedy okruh zájemců, kteří na hypotéku dosáhnou, a úrokové sazby také klesly pod 6 %.

„Jak se bude vyvíjet realitní trh s jistotou určí až první zásadnější pokles komerčních hypotečních sazeb. Poptávka v tomto roce ani tentokrát nebude stát na ničem jiném než hypotékách,“ řekl Hendrik Meyer, šéf realitní skupiny European Housing Services.

Komu se teď vyplatí prodávat?

Ceny nemovitostí tedy stoupají. Zájemců přibývá, zatímco nemovitostí je zatím v nabídce poměrně málo. Komu se vyplatí v takovou chvíli prodávat? Mají majitelé nemovitostí čekat, až ceny vystoupají ještě výš, nebo se pustit do prodeje okamžitě?

Jde o ideální chvíli pro výměnu bydlení. Stávající nemovitost můžete teď prodat za dobrou cenu, pokud ji dobře připravíte na prodej. Chce to atraktivní fotky a kvalitní inzerci na všech realitních serverech. Když budete mít více zájemců, konečnou prodejní cenu můžete hezky vyšponovat.

Zároveň ovšem platí, že v první půlce roku 2024 můžete stále ještě sehnat nové bydlení za výhodnou cenu, když budete mít jenom trochu štěstí. Jinými slovy: teď můžete výhodně prodat, ale pořád ještě výhodně koupit. 

→ Nové bydlení za výhodnou cenu můžete rezervovat, ještě než začnete s prodejem. Rádi vám totiž pošleme polovinu peněz předem.

Současná situace přeje taky prodejům nemovitostí, které nejsou úplně dokonalé. Může se jednat o hůře dostupnou lokalitu, byt v přízemí nebo před rekonstrukcí. Na realitním trhu totiž není nemovitostí dost, přitom počet zájemců roste. To může být vaše šance na prodej, zvlášť když přistoupíte na menší slevu.

Vývoj ceny nemovitostí

Cena bytů v Praze a dalších krajích

Ceny bytů rostly na začátku roku 2024 skoro ve všech krajích. Výjimkou byly tentokrát Jihočeský a Liberecký kraj, kde došlo k výkyvu v předchozím čtvrtletí. I tady totiž zaznamenáváme dlouhodoběji růst oproti situaci před půl rokem. V mnoha krajích se ceny nemovitostí vrátily na začátku roku 2024 na stejnou úroveň, na jaké byly začátkem roku 2023. V několika krajích dokonce vidíme významný meziroční růst.

Nejzajímavější je opět průměrná cena bytu v Praze, která dosáhla 125,5 tisíc Kč za metr čtvereční. Praha se totiž potýká s největším nedostatkem bytů, proto můžeme právě tady očekávat nejrychlejší růst cen.

Obrovský skok zaznamenalo na začátku roku 2024 Brno a Jihomoravský kraj, kde ceny bytů stagnovaly po celý rok 2023 (dvanáct měsíců v řadě) na hodnotě 82 tis. Kč za metr čtvereční. Teď se průměrná cena bytu pohybuje na hodnotě 90,3 tisíc Kč, tedy 10 % růst mezi čtvrtletími.

Rychlejší tempo růstu můžeme brzy očekávat i ve Středočeském kraji, kam se vždy přelévá poptávka z Prahy. Zájemci, kteří by si rádi koupili byt v Praze, ale nedosáhnou na něj, se stěhují do Kladna, Berouna, Mělníku a Kolína, odkud potom dojíždějí za prací. To zvyšuje poptávku i ceny nemovitostí v těchto lokalitách nazývaných „metropolitní prstenec“.

Kvartální změna prodejní ceny bytů, zdroj: Monitor prodeje a pronájmu nemovitostí s využitím datové báze Maxima Reality a Bezrealitky

Ceny domů v Praze a dalších krajích

Vývoj cen rodinných domů naznačuje stejný trend, jaký jsme viděli u bytů – růst. Cena rodinného domu v Praze se nyní pohybuje kolem 103 tisíc Kč za metr čtvereční. V uplynulém období byla nabídka rodinných domů v Praze tažena především prodeji objektů před rekonstrukcí v širším centru nebo okrajových čtvrtích hlavního města. Rozšíření nabídky v následujících měsících může dosavadní trend růstu cen lehce zpomalit.

O nabídku rodinných domů naopak není nouze v Jihomoravském kraji, kde je aktuálně k prodeji hodně rozestavěných objektů i pozemky. Podobně jako u bytů, i ceny rodinných domů v Jihomoravském kraji v minulém čtvrtletí znatelně poskočily na 56,4 tisíc Kč za metr čtvereční, a tak meziročně vzrostly o 20 %. Brňané si postupně budují kolem moravské metropole podobný prstenec dostupnějšího bydlení ve vlastních bytech i rodinných domech, jaký známe z Prahy.

→ Doporučujeme náš článek 5 kroků k úspěšnému prodeji rodinného domu.

Kvartální změna prodejní ceny domů, zdroj: Monitor prodeje a pronájmu nemovitostí s využitím datové báze Maxima Reality a Bezrealitky

Ceny bytů v Praze podle lokality – cenová mapa

Jestli vás zajímá cena bytů v Praze, máme pro vás tip na další metody, které vám pomůžou sledovat vývoj na realitním trhu. Určitě totiž nemusí být jediným nástrojem pro sledování ceny bytů graf s průměrnými cenami. Hlavní město, to je realitní trh sám o sobě, kde každá lokalita má svá vlastní specifika. Proto je dobrým vodítkem podrobnější mapa cen nemovitostí.

Co je cenová mapa nemovitostí? Jedná se o výborný nástroj, který v posledních letech hojně používají realitní makléři, když připravují odhad tržní ceny. Cenová mapa bytů ukazuje, za jakou cenu se v poslední době prodaly byty v konkrétní lokalitě nebo přímo ulici. Nejde přitom o statistiku z realitních serverů, které znají jen nabídkové ceny. Jedná se o data z katastru nemovitostí, který ukládá kupní smlouvy, a proto zná skutečné kupní ceny.

Donedávna byly takové cenové mapy jen za poplatek. Od září 2023 se do nich může podívat každý: Cenová mapa sReality.cz. Mapa je funkční pro celou republiku a můžete si ji přiblížit na úroveň Prahy nebo i jednotlivých ulic, kde potom uvidíte, jaká je aktuální cena bytu v Praze a jaké konkrétní byty nebo domy se prodaly v posledních měsících.

→ Zajímáte se o to, jak se dělá výpočet ceny nemovitosti? Různým metodám ocenění nemovitostí se věnujeme v článku Jak na odhad ceny nemovitosti.

Když sledujeme dlouhodobý vývoj ceny nemovitostí v ČR, je dobré čerpat i ze zdrojů Českého statistického úřadu. Jejich index cen nemovitostí sleduje zvlášť realizované ceny starších bytů v Praze i celé republice, ale taky ceny nových bytů. Aktuálně je dostupný pro vývoj cen nemovitostí graf od roku 2008.

Vliv úrokových sazeb na ceny nemovitostí

Jak jsme už popsali, právě dostupnost hypoték má klíčový vliv na poptávku, a proto i na ceny nemovitostí. Sledujeme především dva ukazatele:

• Úrokové sazby
• Limity ČNB

Jak vidíme na grafu z Hypoindexu, od začátku roku 2024 úrokové sazby zahájily pokles. Zatímco v lednu byly těsně pod šesti procenty, v únoru už vidíme strmý pád dolů k 5,6 %. Od té doby však sazby klesaly jenom velice mírně na aktuálních 5,57 %, proto se zatím i poptávka navyšuje spíš opatrně a pomalu.

Úrokové sazby 2024 – vývoj podle Hypoindexu

Na tyto úrokové sazby má vliv základní úroková sazba České národní banky, která se zřejmě bude postupně snižovat v průběhu celého roku 2024. Důležitou roli hrají vedle úrokových sazeb také tzv. limity ČNB, které mají zajistit, aby úvěr nezískali lidé, kteří by měli později problém se splácením. Od 1. ledna 2024 zůstává v platnosti pouze limit LTV, a to na stejné úrovni 80 %.

Prognóza – vývoj cen nemovitostí 2024

Když chceme předvídat vývoj cen realit v další polovině roku 2024, je třeba zvážit všechny důležité ukazatele, které do předpovědi dalšího vývoje mohou vstoupit. Vývoj cen realit nejvíc ovlivňuje nabídka a poptávka na realitním trhu. Nabídka, to je v tomto případě bytový fond, tedy starší i nové byty k prodeji. Poptávku určují tři hlavní faktory: počet obyvatel, průměrná mzda a dostupnost hypotečních úvěrů. A rozhodující roli v tom všem samozřejmě hraje všeobecně stav ekonomiky jako celku.

Začneme zeširoka. Aktuální prognóza České národní banky pro rok 2024 je inflace kolem 2,6 %, ale Mezinárodní měnový fond předpokládá pro Česko inflaci více než dvojnásobnou: 4,6 %. Poslední prognóza ČNB navíc zmiňuje tři velká rizika, která mohou s ekonomickou situací výrazně zahýbat: další vývoj válečného konfliktu na Ukrajině a na Blízkém východě, ceny energií a nastavení zahraniční měnové politiky.

Nabídka: Nemovitostí na prodej není dost

Ceny realit nakonec vždy závisí především na poměru mezi nabídkou a poptávkou. Bytů k prodeji je obecně v Česku mnohem méně, než by bylo potřeba, proto jsou cenové výkyvy významně menší, než kdyby jich bylo dost. Nejhorší dostupnost bydlení je v Praze, ale problémy zažívá i Brno a další krajská města. Nejčastěji se mluví o nedostatečné výstavbě nových bytů, kterou blokují především zdlouhavé povolovací procesy. Ale problémy často přináší taky komplikované jednání s městskými částmi, v mnoha městech včetně Prahy navíc leží ladem tisíce bytů.

Poptávka: Pokles zájmu o byty je dočasný

Poptávku po nemovitostech tvoří dvě odlišné skupiny:

• Lidé hledající vlastní bydlení, kteří se v případě ekonomické krize dočasně spokojí se současným nebo nájemním bydlením (tzv. odložená poptávka),
• investoři, kteří v krizi z trhu dočasně vymizí a vyčkávají, zvláště když se rozšíří očekávání, že klesne cena nemovitostí.

Především v Praze, Brně a dalších městech je poptávka po bydlení dlouhodobě vysoká. Jen do Prahy se přistěhuje každoročně cca 14 000 lidí, kteří hledají bydlení (Čechů i cizinců). Ale rostou i další krajská města. Podle údajů ČSÚ se zvyšuje počet obyvatel ve zhruba polovině krajů, jiné se vylidňují. Roste především Středočeský, Jihomoravský a Plzeňský kraj.

Podle některých studií se do roku 2030 mělo do hlavního města přestěhovat dalších 200 tisíc lidí, do roku 2050 to má být 400 tisíc lidí. Do Prahy a Středočeského kraje se totiž stěhuje zhruba 10–15 tisíc lidí ročně. Všechny výše uvedené statistiky směřují k jedinému: byla by nutná stavba 6–7 tisíc bytů ročně, aby se poptávka a nabídka postupně vyrovnaly.

Důsledkem tohoto dlouhodobého nesouladu mezi nabídkou a poptávkou je nejhorší dostupnost bydlení v Evropě. Ceny realit rostly výrazně vyšším tempem než mzdy a HDP. Česká bankovní asociace nedávno uvedla, že od roku 2019 se cena nemovitostí v Česku zvedla o 60 %, zatímco mzdy a HDP jen o 20 %. Jinými slovy: cena bydlení je podobná jako na Západě, ale nemáme zdaleka takové mzdy.

Zdroje

• Monitor prodeje a pronájmu nemovitostí s využitím datové báze Maxima Reality a Bezrealitky
• https://www.bezrealitky.cz/blog/rostouci-praha-stagnujici-brno-jak-je-na-tom-realitni-trh-na-zacatku-roku-2024
• https://www.seznamzpravy.cz/clanek/ekonomika-trh-s-byty-brzy-ceka-obrat-ktery-pohne-cenami-244908
• https://www.hypoindex.cz/clanky/hypoteky-a-nemovitosti-2024-jaky-rok-nas-ceka/
• https://www2.deloitte.com/cz/cs/pages/real-estate/articles/cze-real-index.html
• https://www.sreality.cz/cenova-mapa
• https://www.valuo.cz/statistiky/analyza-nabidek
• https://mapa.valuo.cz
• https://www.cnb.cz/cs/menova-politika/prognoza/